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郴政辦發〔2020〕32號 郴州市人民政府辦公室關于進一步規范房地產市場秩序的實施意見
發布時間:2020-08-17 21:21來源:郴州市政府門戶網站作者:點擊量:【字體:

各縣市區人民政府,市政府各工作部門,中省駐郴各單位:

為進一步加強我市房地產市場管理,規范房地產市場秩序,根據國家相關法律法規和政策規定,結合不動產交易登記一體化改革、相對集中行政許可權改革、城市管理綜合行政執法改革,經市人民政府同意,提出如下實施意見。

一、加強規劃控制管理

(一)強化規劃設計條件管理。出具規劃設計條件時,應當明確項目用地性質、規模、基礎設施、公共配套服務設施、物業管理用房等建設要求,并作為竣工驗收的依據(責任單位:市自然資源和規劃局)。

(二)嚴格規劃設計方案執行。房地產開發項目規劃方案一經批準,任何單位和個人不得擅自變更,確需變更的,必須報原審批單位批準(責任單位:市自然資源和規劃局)。

(三)加大違規行為查處力度。加強規劃批后監管,發現未按規劃審批條件進行建設的行為及時制止并告知行政執法部門查處(責任單位:市自然資源和規劃局)。嚴厲查處違反城鄉規劃管理相關法律法規的行為(責任單位:市城管和綜合執法局)。

二、加強土地市場管理

(一)科學合理供地。實行房地產用地供應“五類”調控目標管理,適時調整供地規模、結構和時序,穩定市場預期;積極推進“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等土地出讓競價方式,根據區域實際和土地出讓情況,合理確定土地出讓價格,嚴防高價土地擾亂市場預期(責任單位:市自然資源和規劃局)。

(二)嚴格競買資格審查。依據土地競拍出讓條件,對競拍房地產開發用地的企業(個人),嚴格資質等級、開發業績、資金來源、信用記錄審查;有項目遺留問題未處理完畢、因自身原因造成土地閑置、有嚴重違法違規行為或重大不良信用記錄的企業(個人),在結案和問題查處整改到位前,取消其土地競買資格(牽頭單位:市自然資源和規劃局,責任單位:市公共資源交易管理中心)。

(三)強化土地監管。加強土地利用動態監管,嚴格督促建設用地使用權人按照出讓合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期以及指標,取得建設工程施工許可證后進行建設;嚴格執行《閑置土地處置辦法》,使用權人在閑置土地上建設的房屋上市銷售前,不得參與土地競買(責任單位:市自然資源和規劃局)。

三、加強項目開發建設管理

(一)嚴格開發資質審查。嚴格房地產開發資質核定審查,嚴審專業管理(技術)人員社會保險繳納憑證;加強動態管理,及時做好開發資質年檢工作,對專業技術人員流失、違法違規開發、無開發項目、引起重大投訴或群訪性事件、租借資質證書的企業,依法降級、限制開發新項目或注銷資質〔牽頭單位:市行政審批服務局,責任單位:市住建局(市人防辦)、市住房保障中心〕。

(二)落實開發項目資本金制度。修訂房地產開發項目資本金管理辦法,落實儲存監控、分期解控、專款專用;開發企業在取得施工許可證前落實開發項目資本金,商品房項目資本金占項目總投資的比例不低于20%(比例根據國家政策調整)〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心〕。

(三)加強工程質量監管。嚴把勘察、設計、施工、監理、檢測機構資質關,落實建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位的質量責任和義務,加強日常監管,嚴厲制止違法發包、轉包、分包及掛靠等行為;積極推進裝配式建筑發展,提高房屋質量和品質〔責任單位:市住建局(市人防辦)〕。加大行政執法力度,查處打擊違反建設工程質量管理法律法規的行為(責任單位:市城管和綜合執法局)。

(四)落實竣工聯合驗收制度。實行房屋建筑和市政基礎設施工程竣工聯合驗收,新建商品房項目經竣工驗收合格和物業承接現場查驗后方可交付使用,未經竣工驗收合格或未經物業承接現場查驗的不得交付〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市質安站〕。

四、加強商品房預售(現售)管理

(一)加強測繪管理。加強對測繪機構的管理,提高測繪報告質量;項目測繪實行“多測合一”,成果共享(責任單位:市自然資源和規劃局)。強化地名管理,項目立項審批時,相關部門應告知建設單位到民政部門辦理地名命名手續,民政部門在預售許可前完成命名(責任單位:市民政局)。

(二)從嚴核準預售條件。嚴格按照法律法規和相關政策審批發放商品房預售許可證;商品房項目取得預售許可證前,應當落實新建商品房預售資金監管和實施前期物業管理,取得預售許可證后原則上不進行變更,確需變更的,應提交證據材料;建立健全征收安置房保障機制,及時對征收安置房源進行預售限制,保障被征收人合法利益(責任單位:市行政審批服務局)。加快探索現房銷售模式〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心〕。

(三)加強銷售行為監管。嚴禁將不符合銷售條件的房屋,以認購、預訂、排號、發卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等費用,涉嫌非法集資的依法嚴肅查處;符合銷售條件的,應當加強信息披露,企業營業執照、資質證書、項目審批證件、合同樣本、銷售價格等應在銷售現場公開〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心、市市場監管局、市城管和綜合執法局、市處非辦、市公安局〕。

(四)實行銷售價格公開。已取得商品房預售許可證或現房銷售備案的項目,應一次性公開全部準售房源并實行明碼標價、一房一價,標價工作應當遵守《商品房銷售明碼標價規定》,并公布價格投訴舉報電話;供水、供電、供氣、有線電視、安全監控系統及其他屬于購房人所有的公共設施、設備的配套建設費用均應包含在房屋價格中,不得向購房人另行收取(牽頭單位:市市場監管局,責任單位:市發改委)。

(五)落實銷售網簽備案。嚴格執行商品房預售(現售)合同網上簽約備案制度,商品房銷售使用國家統一的商品房買賣合同文本,并通過網簽系統簽訂商品房買賣合同,杜絕一房兩賣(責任單位:市自然資源和規劃局)。

(六)加強銷售廣告監管。未取得商品房預售許可證或現房銷售備案的項目,不得以任何形式發布商品房銷售廣告;發布房地產廣告,應當遵守《廣告法》、《房地產廣告發布規定》等法律法規的規定;加大檢查力度,依法查處房地產廣告違法違規行為(責任單位:市市場監管局)。

(七)加強中介機構監管。房地產經紀機構及其分支機構申領營業執照和進行備案后方可從事經紀活動,否則不予辦理網簽資格(牽頭單位:市自然資源和規劃局,責任單位:市市場監管局、市行政審批服務局)。經紀機構代理銷售商品房時要向買受人出示商品房的有關證明文件和銷售委托書,如實介紹商品房的有關情況,不得代理銷售不符合銷售條件的商品房,不得收取傭金以外的其他費用;發揮行業協會的作用,引導中介機構及其從業人員守法誠信經營〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心、市市場監管局、市民政局〕。

(八)實行預售資金監管。實施新建商品房預售資金監管制度,商品房項目取得預售許可證前,須落實預售資金監管手續;預售資金專戶專存、專款專用;購房款須全部存入預售資金監管賬戶〔牽頭單位:市住建局(市人防辦);責任單位:市住房保障中心、市行政審批服務局、郴州銀保監分局、市人民銀行〕。

五、加強二手房交易管理

(一)疏通二手房交易堵點。加快不動產登記辦證,切實解決好“有房屋所有權證、無土地使用證“等遺留問題住房的登記辦證問題,推進二手房市場發展〔牽頭單位:市住建局(市中心城區房產辦證遺留問題處理領導小組辦公室負責日常工作),責任單位:市自然資源和規劃局〕。

(二)規范二手房交易秩序。依托不動產交易登記一體化平臺,全面實行二手房買賣合同網上簽約備案,并為買賣當事人進行房源核驗,保障買賣雙方合法權益;未經網簽備案的,不予辦理不動產抵押、登記等手續;不動產交易網簽備案部門應當為自行成交的買賣當事人設立網簽便民服務點,指導房地產經紀機構使用網簽系統(責任單位:市自然資源和規劃局)。

六、強化房地產市場監管平臺建設

(一)建設監管系統平臺。對原房產交易綜合管理信息系統進行升級改造,建立房地產市場監管平臺(以下簡稱“系統”)。系統應當具備房地產市場調控、分析決策、項目管理、項目資本金管理、維修資金自繳、預售資金監管、物業管理、中介機構管理和房地產企業及其從業人員備案及信用信息管理等功能〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心、市政務服務中心、市財政局〕。

(二)做好數據互聯互通。系統應當與工程建設項目審批管理系統、住房保障系統、稅收征收系統、不動產交易登記一體化平臺、住建(人防)業務審批系統、住房公積金管理系統等進行數據共享公用,自動采集有關原始數據信息,實時掌握房地產發展動態,服務房地產監管和調控。商品房預售許可審批部門應當使用系統辦理預售許可手續;網簽備案系統管理部門要按照《湖南省城鎮個人住房信息系統數據推送標準》將數據核準無誤后及時推送;相關職能部門應積極配合,及時提供房地產監管和調控所需數據〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心、市行政審批服務局、市自然資源和規劃局、市稅務局、市住房公積金中心等〕。

七、加強商品房交付使用和物業管理

(一)規范交付使用管理。房地產開發企業應當按照有關規定和商品房買賣合同約定,向買受人交付經竣工驗收合格和物業承接現場查驗,并達到商品房買賣合同中約定的其他交付條件的新建商品房;交付住宅的,應提供住宅使用說明書和住宅質量保證書〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心〕;應及時將開發項目配套建設的中小學校、幼兒園、社區用房和購房人資料以及供水、供電、供氣等專業經營設施設備移交給教育部門、社區和專業經營單位,教育部門、社區、專業經營單位應當依法依規無條件接收〔牽頭單位:各區政府(管委會),責任單位:市教育局、專業經營單位〕。

(二)加強城市物業管理工作。理順物業管理體制機制,將物業管理日常監督、業主委員會成立指導和備案、協議選聘物業批準、物業管理區域備案、前期物業管理招投標備案、承接查驗備案等工作職能下放至北湖、蘇仙兩區〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:各區政府、市住房保障中心〕。開發項目交付使用前,房地產開發企業與前期物業服務企業應進行物業承接查驗(責任單位:各區政府);根據規劃配置的物業管理用房要全部移交給物業服務企業(責任單位:市自然資源和規劃局)。大力推行水、電一戶一表改造,逐步實施二次供水統一管理,妥善化解因二級供水供電引發的矛盾糾紛〔牽頭單位:市城管和綜合執法局、市發改委,責任單位:市住建局(市人防辦)、郴電國際、國網郴州供電分公司〕。

(三)暢通物業維修資金使用渠道。努力破解物業維修資金使用難問題,推進“應修快修”〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心〕。

(四)加強小區停車管理。開發項目停車場配建標準根據交通發展情況和停車需求制定,與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用(牽頭單位:市自然資源和規劃局,責任單位:市公安局交警支隊)。加強價格管理,引導住宅小區對停車位合理定價(責任單位:市發改委)。房地產開發企業應當在商品房買賣合同中與買受人約定停車位的所有權或者使用權,并在交易場所的醒目位置公示出售、出租價格〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心、市市場監管局〕。依據《湖南省停車場管理辦法》加強停車場使用管理,鼓勵實行智能停車管理系統和機械化作業維護,公示停車收費標準,制止和打擊亂停亂放行為〔牽頭單位:市公安局交警支隊,責任單位:市住建局(市人防辦)、市住房保障中心、市市場監管局、市城管和綜合執法局、郴投集團、各區政府(管委會)〕。

八、加強違法違規行為查處管理

(一)加大市場檢查和違法行為打擊力度。加大日常巡查和定期檢查力度,推進“雙隨機、一公開”,對房地產開發項目、開發企業及中介機構進行檢查〔牽頭單位:市住建局(市人防辦),責任單位:市住房保障中心、市直相關職能部門〕。加強行政執法檢查,嚴厲打擊房地產企業和從業人員的違法違規行為,以及房屋建成后單位或個人侵占、損壞公共設施設備、擅自改變房屋用途、私搭亂建等行為〔牽頭單位:市城管和綜合執法局,責任單位:市查違辦、市直相關職能部門、各區政府(管委會)〕。

(二)加強信用體系建設。依據《湖南省房地產行業信用信息管理辦法實施細則》,推進信用體系建設,提高房地產企業及其從業人員誠信經營意識;推動信用評價由政府評價為主向協會評價為主,推進行業自律。嚴厲打擊房地產市場涉黑涉惡問題,將涉黑涉惡的房地產開發企業納入信用評價體系管理,及時移交線索至相關職能部門,并配合相關職能部門依法處置〔牽頭單位:市住建局(市人防辦);責任單位:市住房保障中心〕。

九、加強問題樓盤處置和矛盾化解

(一)落實屬地管理責任。全面開展問題樓盤矛盾化解工作,制定處置工作方案和突發事件應急預案,做到一案一策、統籌安排、分類處理、依法處置〔牽頭單位:各區政府(管委會);責任單位:市直相關職能部門〕。

(二)建立綜合工作機制。建立專題會商制度,對各區政府(管委會)排查上報的房地產矛盾進行聯合會商,針對重點矛盾研究解決方案;各職能部門認真履職,配合區政府(管委會)開展房地產矛盾化解處置工作〔牽頭單位:市住建局(市人防辦);責任單位:各區政府(管委會)、市直相關職能部門〕。

十、加強房地產市場輿論引導

加強房地產市場信息公開和宣傳引導,正確解讀相關政策措施,防止虛假信息或不負責任的預測、評論誤導市場預期,維護房地產健康發展的良好局面〔牽頭單位:市委宣傳部,責任單位:市住建局(市人防辦)、市自然資源和規劃局、市城管和綜合執法局、市行政審批服務局、郴州日報社、市廣播電視臺、市住房保障中心、市委網信辦〕。

本意見自公布之日起30日后施行。各縣市可參照執行。

 

 

 

郴州市人民政府辦公室    

2020年8月17日

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